조정대상지역 추가 지정 및 양도세 변화(20.12.18)

국토교통부에서 주거정책심의위원회를 열어 조정대상지역 신규 지정지역을 발표하였습니다.
이젠 하다하다 시골까지 다 지정하게 되었습니다. 아마도 내년엔 전국이 조정대상지역으로 지정될 것으로 예상합니다.

먼저 지정된 지역들을 한번 보시죠.

1. 신규 조정대상지역
부산 잔여지역, 대구 대부분, 광주광역시 전역, 울산 중구 및 남구, 경기 파주, 충남 천안, 전북 전주, 경남 창원 성산구, 경북 포항 남구 및 경산시, 충남 논산 및 공주, 전남 여수 및 순천, 광양이 조정대상지역으로 추가 지정되었습니다.

다른 곳은 '그래, 조정대상지역으로 지정될만 하다'라고 생각하다가, 충남 논산에서 빵 터졌습니다.
제가 시댁에 그곳이라 좀 잘 알거든요. 물론, 논산도 신축아파트인 논산힐스테이트 자이 34평이 호가 4억인걸 확인하고 놀라 자빠지는 줄 알았죠. 그렇다 하더라도, 구축이 즐비하고, 시내에서 조금만 벗어나면 논밭 즐비하고, 길가에 누렁이들이 낮잠자는 동네도 조정대상지역이라니, 정부가 급하긴 급한 것 같습니다.

2. 조정대상지역 지정 효력
이번에 조정대상지역으로 지정된 곳들은 12월 18일부터 지정 효력이 발생한다고 합니다. 조정대상지역 지정 공고를 12월 18일에 하기 때문이죠.

3. 조대상지역 지정 후 양도세율 변화
이번 조정대상지역의 지정 효력이 2020.12.18.부터 발생하므로 12월 18일 이후 해당 지역의 주택을 매도하는 다주택자는 양도세가 중과됩니다.

ⓐ2021.5.31.까지 양도할 경우 2주택자는 기본세율 + 10%p, 3주택 이상 보유자는 기본세율 + 20%p로 과세되며, 양도세가 중과되면 아무리 오래 보유했더라도 장기보유특별공제가 적용되지 않습니다.

ⓑ 2021.6.1. 이후 조정대상지역의 주택을 매도할 경우
2주택자는 기본세율 + 20%p,
3주택 이상 보유자는 기본세율 + 30%p
세율이 적용됩니다.

그리고 단일세율과 기본세율 중, 높은 세율을 적용한다는 점 참고해 주시기 바랍니다.


4. 분양권 양도세율 변화

ⓐ 분양권을 2021.5.31.까지 양도 시
1년 이내 양도 시 50%, 2년 이내 양도 시 40%, 2년 이상 보유하고 양도 시 기본세율이 적용


ⓑ 분양권을 2021.6.1. 이후 양도 시
1년 이내 양도 시 70%, 1년 경과 후 권리로 양도 시 60%


5. 다주택자 양도세 중과여부 판단시기
주의해야 할 점은, 다주택자의 양도세 중과 여부는 양도 당시로 판단합니다. 내가 비규제지역일때 취득하였어도, 양도할때 조정대상지역이면 양도세 중과됩니다.

다주택자 중과 규정을 적용할 때는 조합원입주권도 주택 수에 포함되며, 분양권은 2020년까지 취득분은 주택 수에 포함되지 않지만 2021년 이후 취득하는 분부터 주택 수에 포함하여 다른 주택의 중과 여부를 판단합니다.


6. 양도세 중과배제주택
비록 조정대상지역 지정 이후 매도하더라도 해당 주택이 수도권 밖의 기준시가 3억 이하 주택이므로 양도세가 중과되지 않습니다. 기준시가이므로, 실제 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.


점점 복잡해지는 규제와 세법, 미리미리 공부해 두어야 할 것 같습니다.